E se uma empresa de hipoteca aceitar o pagamento depois de iniciar um encerramento?
Credores hipotecários estão no negócio de aceitar seus pagamentos, não recusando-os. No entanto, depois de perder vários pagamentos, você pode chegar a um ponto em que seu credor pare de aceitar pagamentos, rejeitando seus esforços para atualizar o empréstimo. Isso pode acontecer se ele iniciar o processo de encerramento e tiver a intenção de tomar posse de sua casa, ou se você esperar muito tempo para pagar. O credor pode prosseguir com o encerramento, mesmo se aceitou pagamentos se você ficar aquém de pagar a quantia que você deve.
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Execução hipotecária ainda pode ocorrer se os pagamentos que você fez para sua empresa de hipoteca após as iniciações do encerramento não satisfazem plenamente a sua dívida não paga.
Após aviso de inadimplência
Você sabe que o credor iniciou oficialmente o processo de encerramento quando recebe um aviso de inadimplência ou outro aviso formal, dependendo do seu estado. Na Califórnia, um estado em que os credores não precisam necessariamente da aprovação de um tribunal para fazer o encerramento, você recebe um NOD, que lhe dá um aviso prévio de cinco dias para trazer a corrente do empréstimo.
Se você não pagar, receberá um aviso de venda fiduciária. Você tem 20 dias antes da data de venda para trazer a corrente do empréstimo. Em estados de encerramento judicial, como Nova Jersey, o credor precisa de aprovação do tribunal para encerrar. O credor processa uma ação para prosseguir e você pode pagar o saldo devido para obter a data atual até a data do julgamento.
Reintegrando seu empréstimo
Você pode trazer seu empréstimo atual e afastar o depósito de venda de encerramento, pagando o valor devido, além de multas. Este processo é conhecido como reintegração e geralmente é o que o credor quer que você faça. Quando você reinstala, você paga as dívidas de hipoteca, juros, multas por atraso, taxas de advogado credor e o preço de quaisquer inspeções ou outros custos que o credor acumulou no processo de encerramento.
O credor ou seus advogados agem como coletores e geralmente não se contentam com pagamentos menores do que o que você deve - a quantia declarada no aviso mais recente - se puder ajudá-lo. Você normalmente tem que restabelecer pelo menos cinco dias antes do prazo do credor ou arriscar o credor rejeitar o seu pagamento e prosseguir com uma venda.
Resgatando sua casa
Se você perder o prazo de reintegração, mas ainda quiser manter sua casa, você tem que pagar a casa na íntegra. O credor não vai aceitar nada menos do que o saldo do empréstimo, mais taxas e multas, uma vez que você chegar a este ponto.
Você pode resgatar a propriedade da sua casa durante o período de resgate por um período limitado. Em um estado de execução não judiciária, você tem um período de tempo mais curto, antes da data de venda do agente fiduciário, para resgatar. Nos estados de encerramento judicial, você tem tempo antes e depois da venda.
Modificação Antes de Execução Forçada
Você pode impedir o encerramento, elaborando um plano de reembolso com o seu credor. Em uma modificação do empréstimo, o credor reduz seus pagamentos mensais para um nível gerenciável e pode até perdoar uma parte do saldo. Solicitar uma modificação também pode pausar o relógio de encerramento.
Sob o governo Home Affordable Modification Program, ou HAMP, um credor participante não pode, simultaneamente, prosseguir com o encerramento e analisá-lo para uma modificação. O credor espera que você remeter pelo menos três pagamentos de avaliação sob o plano modificado antes de lhe dar uma modificação permanente e cessar as ações de encerramento.
