As taxas de imposto sobre ganhos de capital na propriedade dependem de uma variedade de fatores.
O Internal Revenue Service considera todas as propriedades, seja para uso pessoal ou comercial, como um ativo. Ao calcular o ganho ou a perda em uma venda, você está determinando a diferença entre o preço de venda e a base - que raramente é o mesmo que o preço de compra. Como o ganho é tributado depende de uma variedade de fatores, incluindo o tipo de propriedade, a quantidade de perda ou ganho e como você o usou. Propriedade de mais de um ano é tributada como ganho de capital a longo prazo.
Residência Pessoal
Você pode excluir até $ 250,000 em ganhos de capital na venda de uma residência pessoal. Qualquer quantia não excluída está sujeita a imposto sobre ganhos de capital a longo prazo, atualmente em 15 por cento para a maioria dos contribuintes. O outro lado da exclusão é que, se você vende com prejuízo, não pode dar um incentivo fiscal para o valor da perda. Para reivindicar a exclusão, você deve ter morado em sua casa como residência principal por dois anos nos últimos cinco anos. Os anos não precisam ser consecutivos. Você ainda pode se qualificar para a exclusão se morou fora devido a um emprego nas forças armadas, no Serviço Exterior ou no Corpo da Paz. Se você vendeu outra residência principal nos dois anos anteriores, você não se qualificará.
Exemplo: Jim e Joan são proprietários da sua casa há seis anos e alugaram para 15 dos últimos meses da 60. Eles moravam na casa pelos meses 45 restantes. Eles têm o direito de fazer a exclusão total porque moraram na casa por pelo menos 24 meses durante o último 60.
Base e Base Ajustada para Residências
Para a sua residência principal, a base é determinada pela forma como você conseguiu a sua casa. Se você comprou a casa, a base será o valor que você pagou por ela. Se você herdou a casa ou a recebeu como presente, a base é o valor justo de mercado no momento em que você a recebeu, ou a base ajustada do proprietário anterior. Você pode adicionar à sua base quaisquer custos de fechamento e taxas de liquidação que não cobrem imposto sobre propriedade ou seguro. Acrescente também a quantidade de melhorias que você pagou enquanto morava em casa, incluindo um novo telhado, novos pisos, paisagismo, novos encanamentos e isolamento. Subtraia a base ajustada do preço de venda para determinar o valor de qualquer ganho de capital.
Exemplo: Bob e Sue compraram sua casa por $ 100,000 em 2000. Eles tinham custos de fechamento de $ 1,000 e fizeram melhorias de $ 15,000 para paisagismo, novos utensílios de cozinha e isolamento do telhado. A base ajustada de sua casa é $ 116,000. Eles venderam a casa na 2011 por $ 200,000. Seu ganho de capital é de $ 84,000. Eles podem tomar a exclusão total e não devem impostos sobre ganhos de capital na venda.
Propriedade alugada
Não há exclusão de ganhos de capital para propriedades de aluguel residencial ou propriedades comerciais. Seu incentivo fiscal vem em como a base ajustada é calculada e na depreciação que você reivindicou em anos anteriores. Você também pode fazer uma redução de impostos por uma perda de capital em uma propriedade vendida abaixo de sua base. Se você mantiver a propriedade por mais de um ano, pagará um imposto sobre ganhos de capital de 15 por cento sobre o ganho que não é devido à depreciação. Você pagará 25 por cento sobre os ganhos de capital em valores previamente assumidos como uma dedução de depreciação. Isso é chamado de recaptura 1250, para pagar imposto sobre a renda anteriormente não tributada na propriedade.
Base de cálculo e base ajustada para locação
Como propriedade de uso pessoal, os aluguéis são apenas tributados sobre o ganho de capital. A base ajustada para a propriedade de aluguel é calculada de forma diferente. A base ainda é o preço de compra, ou valor de mercado justo da propriedade recebida como herança ou um presente. Você pode adicionar o custo de melhorias, reformas e upgrades. No entanto, se você tomou a depreciação na propriedade durante o período em que você a possuía, você deve subtrair esse valor da base. A depreciação foi anteriormente excluída da renda de aluguel, e agora o IRS quer voltar impostos sobre esses valores.
Exemplo: Rita e Raul possuem uma segunda casa e a alugam. Sua base ajustada é $ 150,000 e eles acumularam depreciação de $ 30,000. Eles venderam a propriedade por $ 250,000. O ganho total de capital na venda é $ 130,000 ($ 250,000 - (150,000 base ajustada - depreciação 30,000)). No entanto, $ 30,000 do ganho é a depreciação recapturada, que é tributada em 25 por cento. O $ 100,000 restante de ganho de capital vem da valorização do ativo, portanto, ele é tributado apenas em 15 por cento.
