Muitos credores usam avaliações eletrônicas para empréstimos de refinanciamento de segunda hipoteca.
Os proprietários de casas jovens podem usar uma segunda hipoteca de baixo custo, como uma linha de crédito, para pagar a instalação de uma nova cozinha, para consolidar contas ou até para estender férias de sonho. No entanto, muitos desses produtos têm taxas de juros variáveis, e você pode reduzir seus pagamentos refinanciando em um novo empréstimo imobiliário com taxa fixa. Se você quiser aumentar o tamanho da sua linha ou empréstimo, você pode fazê-lo, mas somente se você realmente tem capital próprio em sua casa. Os credores usam um par de métodos para determinar o valor da sua casa e o patrimônio que você possui na propriedade.
Modelos de avaliação automatizada
Muitos bancos renunciam aos custos de fechamento das segundas hipotecas, mas os subscritores de empréstimos não gostam de desperdiçar dinheiro, então são tomadas medidas para reduzir os custos que os bancos devem absorver. Modelos de avaliação automatizada oferecem aos bancos uma maneira barata de determinar o valor de sua casa e o patrimônio que você possui. Essas avaliações são baseadas em uma análise eletrônica de vendas recentes de casas semelhantes em seu mercado. AVMs não levam em conta atualizações como bancadas de granito e aparelhos eficientes em termos energéticos. Esses relatórios também não refletem defeitos da sua casa, como tetos danificados ou fiação defeituosa. Tendo recebido a avaliação, o banco deduz o saldo atual da sua primeira hipoteca mais o pagamento que você deve ao seu segundo empréstimo. Seu patrimônio representa o dinheiro que você deixou após deduzir esses dois saldos.
Avaliação Completa
Se não gostar do que o relatório da AVM tem a dizer sobre o valor de mercado do seu ninho, pode contestar a avaliação. Em tais casos, o credor pedirá uma avaliação completa que normalmente custa várias centenas de dólares e envolve um avaliador licenciado em turnê pela sua casa. O avaliador levará em conta todas as atualizações e defeitos. Alguns avaliadores baseiam o valor das casas no custo de reposição, o que significa o valor que custaria para reconstruir sua casa a partir do zero. Outros baseiam avaliações em vendas comparáveis recentes. De qualquer forma, o credor deduz suas primeiras e segundas hipotecas do valor avaliado para determinar seu nível de equidade.
Empréstimo de valor
Se você recebeu a avaliação e sugere que você tem algum espaço de manobra, você ainda pode ter que lidar com as restrições de empréstimo para valor do seu credor. Muitos credores cobrem as primeiras hipotecas em 80 por cento do valor da sua casa, enquanto as segundas hipotecas são limitadas por um empréstimo-a-valor combinado que inclui ambos os seus empréstimos. Alguns credores permitem que você empreste até 100 por cento do valor da propriedade entre os dois empréstimos. Outros credores mais conservadores limitam os valores dos empréstimos para que você não possa sacar todo o seu patrimônio. Isso dá aos credores algum espaço para respirar para cobrir os honorários legais, se o empréstimo for executado em execução hipotecária.
Equidade
Se sua avaliação avalia sua casa em $ 200,000, e sua dívida de empréstimo existente é de $ 150,000, isso significa que você tem $ 50,000 em sua casa. Seu credor baseia a decisão de empréstimo nesses valores, mas o fechamento do empréstimo nem sempre representa o fim da história. Em mercados em declínio, onde os preços das casas estão caindo, os credores muitas vezes pedem MAVs para propriedades previamente financiadas. Um credor pode legalmente reduzir uma linha de crédito existente se a sua casa perder valor. No entanto, o credor só pode reduzir seu acesso à parte não utilizada de uma linha de capital. Um credor não pode exigir que você pague um saldo existente em um empréstimo a prestações ou linha de crédito apenas porque seu patrimônio desaparece devido às condições do mercado.
