Se você aproveitou sua casa para pedir dinheiro emprestado para um carro novo ou remodelar sua cozinha, agora você tem dois pagamentos mensais de hipoteca para enfrentar. Se as taxas de juros caírem, você pode refinanciar seus empréstimos primários e secundários ao mesmo tempo. No entanto, vários fatores podem complicar a equação; variam desde o valor da sua casa até a disposição dos credores de jogar bola.
Refinanciar
Você poderia realmente simplificar sua situação financeira refinanciando seus dois empréstimos em um. Geralmente, os credores permitem que você empreste 80 por cento do valor da sua casa na forma de uma primeira hipoteca. Se você pode pagar ambos os seus empréstimos existentes sem exceder o limite de porcentagem 80, então certamente você pode economizar algum dinheiro desde as primeiras taxas de hipoteca são inferiores às taxas de empréstimos de segunda penhor. Se você não tem capital suficiente para rolar ambos os seus empréstimos em um, o credor pode permitir que você passe da marca percentual 80 se você concordar em comprar um seguro de hipoteca privada. Isso cobre as perdas do seu credor se você não pagar o empréstimo. Compare o custo do empréstimo, incluindo o PMI, aos seus pagamentos atuais antes de fazer a troca.
Um credor
Se você quiser evitar o custo do PMI, mas tem menos de 20 percentual de capital em sua casa, tente refinanciar seus empréstimos com um credor. Refinanciar ambos os empréstimos com um credor facilita as coisas logisticamente, já que você pode participar de uma sessão de encerramento e fornecer ao credor um conjunto de documentos de verificação de renda. Os novos empréstimos também devem ter a mesma data de pagamento, o que significa que você pode acompanhar com mais facilidade seus pagamentos. No entanto, alguns credores não oferecem empréstimos de segundo penhor, enquanto outros cobram altas taxas de juros sobre esses produtos.
Dois credores
No mundo hipotecário, posições de penhor são de suma importância. Um penhor representa o interesse de um credor em sua casa. Se você padrão em sua hipoteca, o titular penhor pressiona sua reivindicação em sua propriedade e vende sua casa para arrecadar fundos para liquidar a dívida. Liens são baseados em antiguidade, o que significa que o primeiro credor a arquivar um penhor tem a primeira reivindicação em sua casa. Isso é importante porque as vendas de execuções hipotecárias às vezes não conseguem levantar dinheiro suficiente para cobrir ambos os empréstimos. Os credores muitas vezes não estão dispostos a aprovar fechamentos simultâneos envolvendo duas empresas financeiras, porque o segundo titular da garantia poderia potencialmente arquivar seu penhor diante do primeiro titular da garantia. Taxas de hipoteca primeiro lien são baixas porque o titular da garantia deve ter a primeira reivindicação em sua casa. Boa sorte em encontrar dois credores dispostos a concordar com um fechamento simultâneo.
Acordo de subordinação
Se o seu credor principal não oferece empréstimos de segunda penhor e você não pode encontrar dois credores que vão trabalhar juntos, então você está sem sorte quando se trata de refinanciar sua segunda penhor. Você ainda pode refinanciar seu primeiro penhor se o seu credor de segundo penhor existente assinar um acordo de subordinação. Este documento concede à nova primeira permissão do detentor da garantia a redução do segundo penhor existente na cadeia. Se você tem um monte de equidade em sua casa e bom crédito, o seu segundo titular pode concordar com isso. Se os preços das casas em sua área estão caindo como dominós, não espere que um penhor concorde com tal negócio.
