Hipotecas de taxa ajustável têm o potencial para ser mais barato do que as hipotecas de taxa fixa.
As hipotecas de taxa ajustável de cinco anos são frequentemente desejáveis para as suas baixas taxas iniciais. O empréstimo combina um período inicial de cinco anos durante o qual a taxa de juros é fixada com um período de juros ajustável de 25 anos, com base na taxa básica de juros prevalecente. Entender como calcular uma hipoteca ARM de cinco anos pode ajudá-lo a avaliar se essa é uma boa opção para suas necessidades de financiamento.
Taxa de juros
A taxa de juros em uma hipoteca de taxa ajustável de cinco anos começa como uma taxa fixa. A taxa é tipicamente menor do que uma hipoteca de taxa fixa com o mesmo tamanho. Durante os primeiros cinco anos, a taxa não pode mudar e seus pagamentos são fixados em pedra. Uma vez decorrido o período de cinco anos, a taxa está sujeita a alterações de acordo com a taxa básica de juros atual e com a margem de aumento do financiador. A porcentagem de margem por ano é determinada pelo credor e acordada no contrato. Nos anos seguintes ao primeiro período de cinco anos, o credor tem o poder de ajustar a taxa de juros uma vez por ano, a seu critério.
Poupança potencial
O potencial de poupança com uma hipoteca de taxa ajustável começa com o período inicial de cinco anos, quando sua taxa é baixa e estabelecida. Porque você está assumindo um risco sobre o interesse do empréstimo no futuro, os credores oferecem um incentivo para você assinar. Outras economias podem vir uma vez que o empréstimo se torne ajustável se a taxa básica de juros tiver caído de onde estava quando você começou e continua a fazê-lo durante a vida do empréstimo. Nesse caso, o valor que você pode economizar também é limitado por um limite de juros mínimo fixo, conforme definido em seu contrato.
Calculando seu pagamento mensal
Para descobrir quanto será o pagamento mensal da hipoteca ARM, você deve empregar a fórmula padrão do setor para os detalhes do seu empréstimo. A fórmula requer que você adicione 1 mais a taxa de juros do seu empréstimo escrita como um decimal. Fatore a soma pelo produto negativo do prazo do empréstimo em meses multiplicado pelo número de meses que deve ser amortizado. Subtraia o resultado do 1 e, em seguida, inverta-o. Multiplique o resultado pelo juro mensal do seu empréstimo escrito em decimal e multiplique o produto pelo total do principal do empréstimo. O resultado é o pagamento mensal da hipoteca de acordo com a taxa de juros inicial. No caso de uma taxa percentual 5 e um empréstimo $ 100,000, o valor do pagamento será de cerca de $ 536 por mês.
Amortização
Para calcular a amortização do seu empréstimo ARM, divida a taxa de juros da hipoteca por 12 para que possa ser avaliado mensalmente. Se você tiver um empréstimo de 5 por cento, isso funcionará para .4166. Multiplique .4166 pelo saldo devido no empréstimo, que neste caso será $ 100,000 para obter $ 416.66. Este é o montante de juros devidos pelo primeiro mês de pagamento do seu empréstimo. Agora, subtraia o valor dos juros do total do pagamento mensal, conforme calculado na etapa 3. Esse número restante é o valor do seu pagamento que será direcionado ao principal do empréstimo. Como o principal será reduzido levemente pelo pagamento do primeiro mês, os cálculos do próximo mês serão diferentes, com um pouco mais do seu pagamento indo em direção ao principal do que aos juros. As coisas continuarão assim até que o empréstimo tenha sido pago integralmente, com exceções para mudanças na taxa de juros uma vez que o período inicial tenha terminado.
Preparando-se para mudanças
Uma vez que seu período inicial de juros de taxa fixa tenha terminado, seus pagamentos de empréstimo variam de acordo com a taxa atual. O montante que o credor pode aumentar ou diminuir a taxa de juros é limitado por um máximo de acordo com o seu contrato individual. Por exemplo, se o seu empréstimo for limitado por um aumento percentual de 1 ou queda nas taxas de juros por ano, o pagamento só poderá aumentar ou diminuir tanto. Com uma taxa inicial percentual 5, os pagamentos do sexto ano só podem aumentar até 6 por cento ou cair para 4 por cento. É claro que, nos próximos anos, esse padrão pode continuar até que o limite de juros máximo ou mínimo seja atingido, conforme descrito em seu contrato específico.
Calculando seus pagamentos
Com os primeiros pagamentos 60 fora do caminho, você precisará criar um sistema para calcular o 300 restante (com base em um período de 30 anos). Adicione 1 por cento à taxa de juros por ano, começando no sexto ano e trabalhando até atingir o limite máximo. Embora a maioria dos aumentos seja menor do que 1 por cento, se eles ocorrerem, isso permitirá que você determine o pagamento mais alto possível.
Pagamento antecipado
Se você pretende vender a propriedade nos primeiros cinco anos do empréstimo, ou logo após, os benefícios do empréstimo são ainda maiores. Você consegue bloquear a baixa taxa inicial e evitar qualquer aumento nas taxas nos próximos anos. Se as taxas do seu ARM se tornarem demais para administrar no final do prazo, você também poderá refinanciar se o contrato permitir. Nos casos de venda ou refinanciamento, alguns credores podem cobrar taxas de rescisão antecipada. Essas taxas são projetadas para recuperar parte do dinheiro que você teria pago ao credor em juros se o empréstimo tivesse sido concedido.
