O lançamento de casas permite que os investidores tirem proveito de consertar casas subvalorizadas.
Embora menos popular agora do que era antes dos mercados caírem na 2008, a compra de casas para reforma e revenda com fins lucrativos - chamada "flipping" - permite que os especuladores dediquem seu tempo e mão-de-obra para lucrar com seus investimentos. A prática envolve a compra de uma casa a preços abaixo da vizinhança, fazendo melhorias na propriedade e vendendo a um valor apreciado. Embora os riscos comerciais envolvidos com o lançamento de casas ainda sejam familiares para muitos americanos, as conseqüências tributárias são menos claras.
Investidor vs Corretor
Dependendo de quantas vezes você virar casas, e quanto tempo você gasta comprando e vendendo casas, sua casa pode ser um investimento ou inventário. Se você compra uma casa para investir em seu tempo livre e manter seu emprego diário, provavelmente se qualifica como um investidor. Quando virar casas torna-se o curso normal do seu negócio, você deixa de qualificação como um investidor e se qualificar como um corretor em vez disso.
Base
Independentemente de a casa se qualificar como investimento ou estoque, seu ganho ou perda é a diferença entre o preço líquido de venda e sua base ajustada. A base inclui não apenas o valor pago pela casa, mas também certos custos de fechamento e custos de melhorias. Somente os serviços que você realmente paga se qualificam para inclusão em uma base ajustada, de modo que você não pode adicionar o valor estimado de sua própria mão de obra à base de uma casa que você tenha reformado.
Custos de Hipoteca
Normalmente, as pessoas que pretendem virar as casas compram a casa usando uma hipoteca altamente alavancada para colocar o mínimo de dinheiro possível enquanto consertam e vendem a casa. Cada pagamento de hipoteca consiste em um pagamento feito em relação ao valor do principal do empréstimo, bem como uma taxa de juros. O tratamento fiscal da porção de juros dos pagamentos de hipoteca depende de a casa ser um investimento ou estoque.
Investimento
Os juros incorridos porque você compra ativos de investimento usando dívida são considerados despesas de juros de investimento. Você pode deduzir a despesa de juros de investimento apenas até o montante de renda de investimento tributado a taxas ordinárias. Se você se qualifica como investidor e possui a casa por mais de um ano, seu lucro é normalmente tributado com ganhos de capital preferenciais. Você pode optar por tratar parte do ganho como receita ordinária para poder colher o benefício fiscal da despesa de investimento de juros. Se você virar uma casa em menos de um ano, o lucro é um ganho de capital de curto prazo, que é tributado como uma renda ordinária para que você possa compensar os ganhos com juros hipotecários.
Inventário
Por outro lado, se você se qualifica como corretor, a casa é tratada como estoque. Você deve informar todo o ganho da venda do estoque como receita comercial comum. No entanto, você começa a deduzir os juros hipotecários como uma despesa de negócios que é considerada ordinária e necessária, em vez de sujeita às regras limitadas de deduções de despesas de juros de investimento para não corretores.
