Proprietários de imóveis podem encontrar-se em um aperto financeiro se sua propriedade está "debaixo d'água".
Um primeiro ato de confiança é quase sempre o maior empréstimo em sua residência. Não importa qual titular de penhor institui o encerramento, o primeiro titular da hipoteca é pago em primeiro lugar. Estes dois fatos e o valor de sua casa em relação a todos os empréstimos pendentes podem determinar como o titular de sua segunda hipoteca age no caso de você ficar para trás em seus pagamentos de segunda escritura fiduciária. Outro fator é o status de recurso de seus empréstimos.
Direito de Execução Forçada
Mesmo se você estiver em dia com seus pagamentos em sua primeira escritura fiduciária, se ficar atrasado em seus pagamentos na segunda escritura fiduciária, o portador da escritura tem todo o direito de encerrar sua casa, e você deve se mudar. Se não fosse esse o caso, um proprietário poderia manter-se atualizado sobre a primeira escritura fiduciária e não pagar o titular da segunda escritura fiduciária indefinidamente.
Quando sua casa está "debaixo d'água"
Após o colapso do mercado imobiliário que começou na 2007, muitos americanos descobriram que tinham mais em suas casas do que valiam - na gíria imobiliária, as casas estavam "debaixo d'água". Paradoxalmente, quando um proprietário fica para trás em uma segunda escritura fiduciária, contanto que ela consiga se manter atualizada sobre a primeira, estar debaixo d'água pode protegê-la do encerramento pelo detentor da segunda. Suponha, por exemplo, que o valor atual da casa seja $ 300,000, que haja $ 280,000 devidos no primeiro e $ 70,000 devidos no segundo. Se o portador do segundo contrato de fiança for executado e a casa for vendida por $ 300,000, o primeiro $ 280,000 será transferido para o primeiro titular da garantia. Apenas os $ 20,000 restantes vão para o segundo titular - uma recuperação de pouco mais de 25 centavos por dólar.
A decisão do segundo Lienholder
Nesta situação, o credor que detém a segunda escritura fiduciária pode decidir não iniciar o processo de encerramento. Pode ser melhor esperar, esperar por uma recuperação imobiliária que aumente o valor da casa e, em seguida, exclua para obter uma recompensa completa, além de juros e multas.
Localização e capacidade financeira
Na maioria das circunstâncias, uma segunda escritura de fideicomisso é um empréstimo de recurso, o que significa que embora o credor possa receber apenas $ 20,000 da venda da casa, ainda pode perseguir os outros ativos do mutuário até recuperar os $ 50,000 restantes. Duas condições, no entanto, podem deter o credor. Se o mutuário não tiver muitos outros ativos, a execução antecipada poderá não render muito mais do que o inicial $ 20,000. Além disso, a partir da publicação, se a casa estiver na Califórnia, Idaho, Montana, Nevada, Nova York ou Utah, o credor pode decidir esperar porque nesses estados chamados de "ação única", um credor hipotecário pode a propriedade - neste caso, recebendo apenas $ 20,000 do $ 70,000 devido - ou pode instituir um processo para coletar todo o $ 70,000, mas não ambos. A menos que o credor esteja certo de que o devedor tem ativos líquidos que não a casa significativamente acima de $ 70,000, talvez seja melhor esperar até que o mercado imobiliário se recupere e, em seguida, encerre.
