Se você comprar um produto que esteja com defeito, é natural levá-lo de volta à loja e exigir um reembolso. Mas e se, em vez de, digamos, um par de calças de US $ 50 com costura ruim no banco, você tivesse comprado 30 anos de fluxo de caixa de uma hipoteca que acabou por ter sido emitida para um deadbeat? Isso é exatamente o que aconteceu com milhares de investidores. E eles também exigiram um reembolso - uma recompensa hipotecária.
Garantias e Representações
Os credores podem ganhar muito dinheiro emitindo hipotecas. Por exemplo, uma hipoteca de 30 por US $ 150,000 com juros anuais de 6 por cento gerará um total de quase US $ 324,000 em pagamentos durante a vida do empréstimo. A pegadinha, é claro, é que o credor tem que esperar 30 anos para ganhar seu dinheiro. Assim, os credores geralmente vendem suas hipotecas aos investidores. O credor recebe imediatamente seu dinheiro de volta, mais um lucro, e o investidor obtém o direito de cobrar os pagamentos no futuro. Como parte do acordo, o credor atesta que quando ele "originou" ou emitiu a hipoteca, verificou que o empréstimo era válido - o mutuário era qualificado, a propriedade valia o valor da hipoteca e assim por diante. Essas promessas são chamadas garantias e representações.
O put-back
Quando os créditos hipotecados revendidos vão mal - os mutuários começam a perder os pagamentos ou acabam inadimplente em seus empréstimos -, os investidores começam a investigar as circunstâncias em torno da origem dos empréstimos. Isso geralmente envolve ter um advogado exigir cópias dos documentos originais do empréstimo e outras evidências. Se a investigação deles revelar que um credor não executou a devida diligência - o termo legal para garantir que todos os Ts foram ultrapassados e os eu pontilhados - então as promessas feitas nas garantias e representações equivalem a fraude. Quando esse é o caso, o investidor pode exigir que o credor recompra o empréstimo. O investidor está colocando a hipoteca de volta para o credor, dando-nos o nome "hipoteca put-back".
Reclamações e Litígios
Um investidor em busca de uma recusa começa com uma reclamação junto ao credor original, solicitando que ela recompra o empréstimo. Se esse pedido for negado - e, como você pode imaginar, muitos são - o investidor pode processar. Processos de recuperação se tornaram comuns após o colapso do mercado imobiliário norte-americano no 2007-08, com evidências de que os originadores tinham conscientemente escrito empréstimos hipotecários para pessoas que não tinham como pagar o dinheiro, apenas para revender essas hipotecas a investidores um lucro rápido. Muitos dos criadores haviam desaparecido, e outros não tinham mais solventes, de modo que os investidores geralmente retornavam centavos por dólar ou nada. Em outros casos, os tribunais rejeitaram as reclamações dos investidores após os credores argumentarem que eles próprios haviam sido fraudados pelos mutuários, que mentiam em suas solicitações, de modo que suas garantias e representações foram feitas de boa fé e não eram fraudulentas.
O que isso significa para você
Mesmo que você nunca tenha perdido um pagamento e não tenha mostrado sinais de problemas, existe a possibilidade de que sua hipoteca seja reposta ao emprestador original. Os criadores não vendem suas hipotecas uma por uma; eles vendem em lotes. Se o seu empréstimo - o seu bom empréstimo! - foi empacotado com um monte de ruins, os investidores podem insistir que o credor comprar o seu de volta também. Mas não se preocupe. Isso significa muito pouco para você. Não importa quantas vezes seu empréstimo mude de mãos, os termos do contrato de empréstimo que você assinou permanecem os mesmos. Você pode ter que enviar seu pagamento para um novo endereço, mas é só isso. Ele também não terá efeito sobre sua pontuação de crédito. Seu relatório de crédito se preocupa apenas com o seu próprio comportamento de crédito, não com o seu credor ou com seus outros clientes.
