Refinanciamento hipotecário é um movimento comum por proprietários de imóveis que procuram obter uma menor taxa de juros e reduzir seus pagamentos mensais do empréstimo à habitação. O processo de refinanciamento em si é relativamente simples, mas se você também tem um empréstimo de home equity, as coisas podem ficar um pouco mais complicadas. Obtendo sua hipoteca e home equity credores para chegar a acordo sobre o novo acordo de empréstimo após o refinanciamento é o desafio.
Tudo num só
Enquanto você não tem que pagar o seu empréstimo em um refinanciamento, este é frequentemente o melhor curso de ação quando possível. Se você tem patrimônio significativo em sua casa, seu novo credor pode oferecer uma nova hipoteca que paga tanto o saldo da sua primeira hipoteca e seu empréstimo de equidade home. Como o seu empréstimo é pago integralmente pela nova hipoteca, o valor do seu novo empréstimo é maior, mas você recebe um empréstimo e um pagamento, o que pode reduzir sua taxa de juros.
Subordinar
Pagar tanto a sua hipoteca como o seu empréstimo de capital nem sempre é prático ou possível. Alguns empréstimos de capital têm penalidades de pré-pagamento se você pagar antecipadamente. Você também pode gostar de sua taxa em seu empréstimo ou linha de crédito. A próxima melhor solução é geralmente subordinar seu empréstimo de capital, que também é conhecido como uma segunda hipoteca. Isso mantém o seu empréstimo home equity na segunda posição penhor por trás da primeira hipoteca, o que significa que é o segundo na hierarquia se você não cumprir suas obrigações de pagamento. Um penhor é uma reivindicação de propriedade condicional que um credor põe em sua propriedade quando você o usa como garantia para um empréstimo. Credores hipotecários primários querem status de primeiro-lien porque eles têm mais dinheiro na linha e eles vão vender sua casa se você for para encerramento para tentar recuperar pelo menos parte do dinheiro que eles lhe emprestaram. Se sua hipoteca e empréstimo de capital são mantidos pelo mesmo credor, subordinando seu empréstimo de capital em um refinanciamento é geralmente mais simples.
O Desafio
Vários obstáculos tornam o processo de subordinação pegajoso às vezes. Os emprestadores de patrimônio nem sempre são imediatamente dispostos a jogar em segundo plano em um refinanciamento. Alguns até têm cláusulas que restringem ou impedem a subordinação. Esse processo é especialmente desafiador se os empréstimos forem mantidos por dois credores diferentes. Ser atual em sua hipoteca, com bom crédito e mostrando o emprestador de capital como o refinanciamento melhora suas finanças são todas as maneiras para melhorar as chances de obter a subordinação aprovada.
Soluções alternativas
Em seu artigo de maio 2009 "Como subordinar um empréstimo de equidade home", o oficial de empréstimo Renee Morgan aponta que o refinanciamento de sua primeira hipoteca com seu emprestador de capital de origem pode ser uma alternativa. O emprestador de ações provavelmente concordaria em subordinar o segundo empréstimo para obter seu primeiro negócio de hipoteca. Você também pode tentar negociar com o primeiro titular da hipoteca para ver se esse banco concordará em pagar ambos os empréstimos para manter o seu negócio. Em geral, quanto mais fortes forem suas taxas de crédito e dívida-renda, melhor será seu poder de barganha para encontrar uma solução favorável.
