Agregadores hipotecários facilitaram o boom imobiliário.
Um agregador hipotecário compra hipotecas residenciais de bancos e outros originadores de empréstimos, empacota-os como títulos negociáveis e obtém uma classificação em cada pacote que descreve seu risco de investimento, principalmente de um dos dois grandes serviços de classificação. O agregador revende esses pacotes hipotecários com classificação de risco para grandes investidores institucionais, principalmente seguradoras, fundos hedge e clientes privados muito ricos. Os agregadores hipotecários contribuíram para o colapso das hipotecas de alto risco em 2007.
Empréstimos hipotecários antigos
Por muitas décadas, um mutuário que obteve um empréstimo hipotecário tinha uma classificação de crédito decente e um histórico financeiro comprovado que mostrava a capacidade de pagamento do mutuário. fora do empréstimo. O mutuário fez um adiantamento substancial, geralmente 20% do preço de compra. O resultado foi comumente um empréstimo hipotecário de 30 anos com uma taxa de juros fixa. Esses empréstimos eram normalmente mantidos e servidos pela instituição que originava o empréstimo.
O Novo Paradigma
Com o tempo, os bancos começaram a vender seus empréstimos hipotecários para outros. Uma razão para essa mudança foi que grande parte do lucro do credor de uma hipoteca ocorre no fechamento do empréstimo. Posteriormente, pode levar de 15 a 20 anos para o credor recuperar totalmente seu investimento. Se, em vez de reterem empréstimos, os bancos os vendem a granel, os fundos ficam imediatamente disponíveis para fazer mais empréstimos hipotecários. O intermediário financeiro que possibilita esse rápido giro é o agregador hipotecário: uma entidade financeira que compra hipotecas dos credores e as empacota para revenda a outros. O agregador deve ter recursos financeiros extensos, porque as hipotecas geralmente são empacotadas às centenas. O agregador também deve ter peso suficiente no setor financeiro para encorajar avaliações favoráveis de títulos e vendas rápidas, e o agregador deve ter uma boa reputação junto aos investidores que compram hipotecas agrupadas.
O que poderia dar errado…
No colapso das hipotecas subprime de 2007, os agregadores de hipotecas foram vistos como facilitadores que permitiram o fluxo de crédito para os proprietários de residências. Depois disso, eles foram frequentemente culpados pela crise. Mas, como observa um estudo da Universidade de Harvard, o problema era sistêmico. Uma vez que os originadores de empréstimos não tinham mais hipotecas até o vencimento, eles relaxaram seus padrões de empréstimos. Muitos empréstimos foram feitos sem verificação de renda por pouco dinheiro. Agregadores, se compreendessem os riscos que tais empréstimos apresentavam, os compravam de qualquer maneira e rapidamente os empacotavam para revenda. Respondendo à pressão da indústria, as agências de classificação de risco, de acordo com um estudo da Universidade de Duke, deram altas classificações a títulos de baixa qualidade. Os compradores desses títulos não investigaram o que estavam comprando, confiando em suas classificações de títulos. Eventualmente, o castelo de cartas entrou em colapso. Centenas de milhares de proprietários ficaram inadimplentes, e muitas das instituições envolvidas, como Lehman Brothers e Bear Stearns, foram liquidadas por centavos por dólar.
Reformas pós-colapso
As reformas financeiras federais que se seguiram à crise das hipotecas, notavelmente a Lei Dodd-Frank e a Lei de Autorização Segura e Justa para o Licenciamento da Hipoteca, tentam aumentar a segurança do sistema de empréstimos hipotecários daqui para frente. O Título IX, Subtítulo D da Lei Dodd-Frank especifica novos requisitos para os agregadores hipotecários, que continuam sendo componentes essenciais dos empréstimos hipotecários nos EUA
