Seu credor HELOC pode acabar com seus planos de refinanciamento.
A queda das taxas de juros pode convencê-lo de que é a hora certa para refinanciar sua primeira hipoteca. Refinanciamento não é normalmente um grande negócio, desde que você tenha equidade em sua casa, em dinheiro para cobrir os custos de fechamento e uma pontuação de crédito decente. No entanto, a situação fica muito mais complicada se você também tiver uma linha de crédito de home equity (HELOC).
Linha de crédito de equivalência patrimonial
Quando você tira uma linha de crédito de home equity, obtém acesso a uma linha de crédito rotativo que funciona de maneira semelhante a um cartão de crédito. A taxa de juros pode ser fixa ou variável, e você pode desenhar na linha de crédito e pagá-la várias vezes. A linha é anexada à sua casa como uma segunda hipoteca por trás da sua primeira hipoteca. O saldo combinado da primeira hipoteca e o valor da linha HELOC não podem exceder o valor da sua casa.
Conexões
Se você deixar de pagar sua primeira hipoteca ou seu HELOC, seu credor pode encerrar sua casa e usar os recursos da venda para liquidar a dívida. Se multa ônus são garantidos contra a sua casa, então o titular de garantia mais antigo ou mais antigo tem prioridade. Isso significa que, se não há fundos suficientes de uma venda de encerramento para pagar todos os titulares de garantia, o segundo titular da garantia pode acabar tendo uma perda. Se você refinanciar sua primeira hipoteca, mas deixar seu HELOC no lugar, então seu HELOC assume automaticamente a primeira posição de penhor, uma vez que é anterior à nova hipoteca. Escusado será dizer que poucos credores permitem que você refinanciar uma primeira hipoteca a menos que você também concorda em refinanciar ou pagar quaisquer outros ônus em sua casa.
Subordinação
Seu HELOC existente não precisa frustrar seus planos de refinanciamento se seu credor concordar em assinar um acordo de subordinação. Este contrato legal renuncia ao direito do credor HELOC de ocupar a primeira posição de penhor e permite que o novo credor hipotecário ocupe esse lugar. Há muito pouco incentivo, no entanto, para um credor assinar um acordo de subordinação, uma vez que enfraquece a posição do credor no caso de a sua casa entrar em execução hipotecária. Você pode obter a subordinação, no entanto, se você refinanciar sua primeira hipoteca com a mesma empresa que mantém seu HELOC.
Considerações
Se você não pode refinanciar sua primeira hipoteca por causa do seu HELOC, você pode olhar para a opção de refinanciamento de ambos os empréstimos. Tal como acontece com as hipotecas, as taxas de juros e os termos do HELOC mudam com o tempo. Você pode achar que você pode obter um maior valor de linha ou uma taxa mais baixa se você refinanciar sua linha de capital próprio. Por outro lado, o refinanciamento pode significar perder uma taxa baixa e ter que pagar um monte de custos de fechamento apenas para recuperar o acesso a uma linha de capital. Se você tiver um pequeno HELOC, uma subida de taxa pode não ser um grande problema; mas se você tiver uma linha de crédito considerável, um aumento de taxa poderá compensar sua potencial economia de primeira hipoteca.
