Tanto a Fannie Mae quanto a Freddie Mac permitiram que certos proprietários de imóveis adicionassem os tomadores não ocupantes às hipotecas.
Se você quiser adicionar um mutuário não ocupante ao refinanciar, se você pode fazer isso e, se puder, o que é necessário depende de quem está lhe emprestando o dinheiro. Os quatro maiores financiadores de refinanciamento nos EUA são os bancos, a Federal Housing Administration e dois bancos associados ao governo: Fannie Mae e Freddie Mac. Essas duas grandes instituições de crédito não são agências oficiais do governo, mas trabalham em estreita associação com a FHA e o Congresso, que controla parcialmente suas políticas. Cada uma dessas quatro entidades tem suas próprias regras exclusivas em relação aos tomadores não ocupantes.
Hipotecas Convencionais
Digamos que você tenha uma casa e um membro da família o esteja ajudando com os pagamentos da hipoteca. Agora ela quer alguma proteção para seu investimento e pede que você a adicione a um empréstimo hipotecário convencional - que não tenha sido garantido pela Federal Housing Administration ou pelas duas agências associadas ao governo, Fannie Mae e Freddie Mac. Infelizmente, os credores não permitem que você adicione um novo nome a uma hipoteca existente, mesmo quando há uma boa razão para isso. Em vez disso, você tem que refinanciar. Essencialmente, você está passando pelo processo de pedido de hipoteca novamente, exceto que agora ambos estão enviando informações de crédito e emprego. Se o seu parente tiver crédito ruim, isso pode impedi-lo de obter um novo empréstimo, mesmo que seu crédito seja bom e você tenha feito pagamentos a tempo. Muitos credores de empréstimos convencionais não permitem a entrada de tomadores não ocupados. Outros permitem apenas membros da família imediata. Outros, ainda, seguem as diretrizes da Fannie Mae, Freddie Mac ou FHA.
Hipotecas FHA
Se você tem uma hipoteca garantida pela FHA e quer adicionar um tomador não ocupante, ainda precisa refinanciar - nenhuma instituição de crédito nos EUA permite que você adicione um tomador sem refinanciamento -, mas o processo é menos complicado. Quando você aplica para determinados empréstimos de refinanciamento FHA, ou não você está adicionando um mutuário, você não tem que requalificar. A FHA não verifica a receita nem executa uma verificação de crédito. A pessoa cujo nome você está adicionando não precisa se qualificar. O empréstimo de refinanciamento FHA particular que permite isso é chamado de um empréstimo simplificado. Ele não tem muitas restrições além do refinanciamento normal da FHA, exceto pelo fato de você não poder sacar dinheiro. Que você não pode fazer isso com um empréstimo simplificado pode ser uma bênção disfarçada - durante o boom imobiliário que terminou na 2007, muitos tomadores de empréstimos tiveram problemas em refinanciar e tomar dinheiro, o que reduziu seu patrimônio. No acidente imobiliário que se seguiu, muitos desses mutuários perderam suas casas.
Refinanciamento Fannie Mae
A Fannie Mae oferece dois programas de refinanciamento que permitem tomadores não ocupantes: "Refi Plus" e "DU Refi Plus". A agência avalia o risco de empréstimo com base no registro financeiro dos ocupantes, sem levar em conta a receita, a dívida ou o registro de crédito do não ocupante.
Refinanciamento Freddie Mac
O Freddie Mac também permite tomadores não ocupantes, mas seus padrões de qualificação são muito diferentes dos da Fannie Mae. Em fevereiro 2013, Freddie Mac emitiu regras modificadas que permitem que os tomadores de ocupantes tenham uma renda anual de até 1 por ano, desde que o mutuário não-ocupante se qualifique para o empréstimo.
